金仲兵:疫情下业主自救,需明确社区“三权一界”

〖壹〗、金仲兵认为疫情下业主自救需明确社区“三权一界 ”
，即私权 、参与权
、教育权以及社区自治的边界，以此保障业主在社区事务中的主体地位 ，实现有效的社区自治与管理。十二个分类案例
，困境待解 社区生活服务问题：疫情期间，社区生活用品由政府统一借助国有商业渠道统购统销 ，出现多起劣质服务事件
，如湖北孝感市分发滥菜、武汉市青山区垃圾车送肉等 。

疫情之下,美国出租房屋业主紧急金融援助的常见问题

〖壹〗 、联邦补助相关问题根据《联邦冠状病毒援助
、救济和经济安全（关怀）法案》，出租房屋的业主可获得何种类型的援助？该法案要求联邦拥有或担保的抵押贷款的服务机构 ，向因新冠肺炎遭受经济困难的独栋房屋和多户出租房屋业主提供房屋抵押贷款延期宽限
。

〖贰〗、收入减少：由于禁止驱逐租客
，部分租客可能长期拖欠租金，导致房东收入减少。一些房东依赖租金收入来偿还房贷 、支付物业维护费用等 ，收入减少可能使他们面临财务压力
，甚至影响其偿还贷款的能力，进而可能引发一系列金融问题 。

〖叁〗
、新冠疫情下美国小微企业的困境现金流储备薄弱摩根大通2019年报告显示 ，仅半数美国小型企业（雇员500人以下）拥有足够现金储备应对两周以上成本开销
。疫情导致收入骤降，许多企业因资金链断裂面临生存危机。例如
，餐馆、零售商和建筑公司的现金缓冲储备普遍薄弱，难以支撑长期停业 。

〖肆〗 、020年春天疫情爆发期间 ，美国住房市场一度停滞
，但自6月份以来，美国住房市场出现了创纪录的增长
。 随着房价逐月攀升 ，这显示了美国房地产市场面对持续的经济衰退的韧性。尽管经济前景不明朗
，选举备受争议，疫情加剧 ，购房者仍继续迅速抢购相对较少的待售房屋 。

疫情期间租赁房产税减免政策

〖壹〗
、房屋业主减免至少三个月租金的
，可以申请减征六个月的房产税和城镇土地使用税
。具体实施：房产税：纳税人由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免的，可按实际租金收入的一定比例（如12%）缴纳房产税。若免除租户租金 ，房产税为零；若减免部分租金
，则按减免月份的实际租金收入计算房产税 。

〖贰〗、租金减免方式：出租方需对小规模纳税人承租方采取“一免两减半
”模式，即免收1个月房租 、减半收取2个月房租。未按规定减免租金的纳税人无法享受房产税减免
。房产税减免规则 减免依据：以纳税人实际收取的房租收入为基数计算房产税减免额。

〖叁〗、例如 ，企业有一处房产出租，原本月租金5000元
，疫情期间决定减免租金，若全免则需按房产原值缴纳房产税；若象征性收取1元/月租金 ，就按照1元为基数计算缴纳从租房产税 。企业所得税收入冲减：如果企业已经确认了租金收入
，在减免房租时需要冲减收入
。

〖肆〗
、针对大型商务楼宇等出租方的政策甘肃省财政厅、国家税务总局甘肃省税务局公告（2020年第2号）规定，疫情期间为小微企业 、个体工商户减免一个月以上租金的大型商务楼宇
、商场、市场和产业园区等出租方 ，在免收租金期间
，对免收租金的房产 、土地免征房产税
、城镇土地使用税，免税期最长不超过3个月。

〖伍〗、地方优惠政策：疫情期间 ，部分地区（如山东）对为个体工商户减免租金的出租方
，按免租月份减免房产税 。小规模纳税人可叠加享受“六税二费”减征50%的优惠（如山东按50%减征房产税）
。城镇土地使用税计税依据：按实际占用土地面积计算，税率为地区规定标准。

〖陆〗 、若合同未约定免租期 ，而是通过后续协商减免租金
，则减免后的租金收入仍需作为房产税计税依据 。此时，出租方需按实际收取的租金金额计算房产税 ，适用税率通常为12%（从租计征）或2%（从价计征，仅限免租期）
。

疫情期间小区无法入住,物业费谁承担

〖壹〗
、因疫情等不可抗力导致业主无法收房根据《物业管理条例》第四十一条
，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。若因疫情导致房屋无法交付（如封控措施导致验收延迟） ，该期间物业费应由建设单位承担
，业主无需支付 。

〖贰〗、从法律层面看：根据《中华人民共和国民法典》第九百四〖Fourteen〗 、条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费
。物业服务人已按约定和规定提供服务的 ，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

〖叁〗
、如果疫情期间业主确实面临经济困难或其他特殊情况
，无法按时交纳物业费，建议业主及时与物业公司进行沟通协商 。双方可以就物业费的交纳时间、方式等进行友好协商 ，以达成双方都能接受的解决方案。但需要注意的是
，这种协商并不改变物业合同的基本约定，只是针对特殊情况进行的一种灵活处理
。

〖肆〗 、若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期 ，要看物业费的缴纳方式分情况讨论：如果只能通过现金支付
，业主也因疫情管控无法返回，那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外 ，还有其他可通过网络等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约 。

〖伍〗、然后
，在房屋售出后，物业公司依据业主合同开始向业主收取物业费用
。因此 ，一般情况下
，即使业主没有入住房屋，也需要按合同约定缴纳物业费。然而 ，也有例外情况
，例如在新冠疫情期间，一些城市和社区暂停了物业费的收取 ，但这并不代表所有情况都适用 。

疫情期间物业对业主的温馨话语

少扎堆
，戴口罩，多运动 ，保营养
，常洗手，勤通风 ，心态好，不信谣
。戴口罩
，勤洗手，不给病毒有可乘之机。减少串门：关系不因距离疏离 ，问候到
，心意到！多难兴邦，砥砺前行；上下同欲 ，此战必胜 。讲卫生
，除陋室，注意个人卫生
。

自我防护与关爱他人 做好自我防护就是关爱他人 ，保护自己也是对他人负责。 科学防范
，不信谣传谣 科学防范疫情，保持理性态度 ，不信谣
、不传谣
，维护社会稳定 。 远离人群，宅家防疫 远离人群密集场所 ，安心宅在家里，防病防灾
，守护自己和家人的幸福
。

是疫情之下最温暖的话语。物业得到业主归来的消息后，提前张贴上欢迎回家 ，好让隔离的他们
，感受到回家的温馨 。

上海业主:店铺因疫情关了两个月,我的租金能减免吗?

店铺因疫情关闭两个月，租金有可能获得减免 ，但需根据房屋性质、承租人情况以及协商或法律判定结果来确定。具体分析如下：政策支持国有房屋：根据上海高院的明确答复
，承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业 、个体工商户等承租人 ，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的
，应予支持
。

受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形
，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见
、不能避免、不能克服 ”的客观情况，属于不可抗力事件 。

如果店铺无法正常经营是由于租户自身原因：比如经营不善 、个人原因等 ，那么租户不能主张免除租金
。因为这种情况下，租户未经营并不属于不能预见
、不能避免且不能克服的客观情况
，因此不适用不可抗力的规定。

受疫情影响房屋无法正常使用，可减免租金 。疫情未影响房屋实际占有使用 ，只是客流减少影响营业收入的
，一般不减免租金
。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响，出于公平原则 ，可对租金进行适当减免。

协商后
，房东不同意减免，如果合同有清晰约定受疫情影响可以减免的 ，租客可以下个月自行少交租金
，房东持反对意见，有权向人民法院起诉要求租客补交租金 。如果合同没有清晰约定 ，租客依据“不可抗力
”主张减免
，租客不能自行少交租金，可以向人民法院起诉请求房东减免租金
。